Понравился пост? Добавь его в Твиттер или в закладки! Быстро добавить в закладки легко — просто нажми на нужную кнопку слева.
Хочешь больше постов? Жми на кнопку не стесняясь. Чем больше у меня читателей, тем больше у меня мотивации писать чаще и интересней...
Прежде всего, все, кто не читал мою прошлую статью о том, как взять кредит на квартиру, милости прошу почитать, интересная статья , которая получила много отзывов в блогосфере (смотрите смайлик в правом верхнем углу моего блога). Теперь вторая часть повествования, которая родилась после прочтения комментариев к этой статье.
Как вы помните, в прошлой статье я сказал, что средний класс — жертва кредитов. Все видели, что происходит, когда берешь квартиру в кредит? Происходит очень простая вещь: сумма переплаты в самом худшем случае равняется полумиллионам долларов при покупке квартиры за 130 000 долларов.О том, как расчитывается реальная сумма покупки смотрите в конце статьи, там вчера появилась замечательная табличка, которая рассказывает, какие дополнительные расходы несет покупатель. О том, что надо еще дополнительно ежемесячно платить 2-3 тысячи долларов я скромно помолчу, тот, кто берет кредит, к этому вроде как должен быть готов.
Теперь о насущном. Что делать, если денег на первый взнос и оформление просто не хватает, а жить в своей квартире хочется. Ситуация проста и сложна одновременно. Самый первый ответ, который приходит в голову, заключается в том, что не надо покупку и залезать в долговую яму, не нужно брать срочных кредитов на покрытие единоразовых расходов, оно того не стоит и сильно увеличивает сумму ежемесячных выплат в разные банки. Поберегите себя, свои нервы и свои деньги.
Второй ответ лежит на поверхности — если вы были готовы платить кредит, то все деньги, которые вы были готовы платить ежемесячно, приносите в банк и кладите на депозит. Квартиры на перегретых рынках растут в цене со скоростью инфляции. Вам нужно всего лишь угадать с валютой депозита, чтобы проценты по депозиту покрывали обесценивание денег. Понятно, что депозит должен быть с возможностью пополнения, досрочного снятия и ежемесячной капитализацией процентов.
Что такое ежемесячная капитализация процентов? Это когда те деньги, которые накапали в виде процентов за прошлый месяц автоматически присоединяются к сумме вклада, и в текущем месяце на них будут начислены проценты. Пример:
Вкладываем 2000 долларов под 12% годовых.
1-й месяц получаем 1 процент, т.е. 20, а также пополняем на 2000 долларов депозит. После чего на депозите лежит 4020 долларов.
Во второй месяц получаем 1 процент не от 4000, а от 4020 долларов, что равняется 40.2 доллара.
Таким образом после 12 месяцев подобных вложений вы занесли в банк 24 000 долларов, а лежит там уже 26 000. Этой суммы хватит на оформление покупки квартиры стоимостью в 150 000 долларов в кредит, если покупка происходит по самому худшему сценарию с учетом 5% налога на вторую продажу квартиры, если физлицо, которое продает квартиру, продает вторую квартиру в год и расходы на уплату этих 5% возлагает на вас.
Теперь поехали дальше. В комментариях к статье о кредите на покупку квартиры рассказали о ПИФах. ПИФ — инвестиционный фонд, который управляется специально созданной компанией. ПИФы бывают разные, но их суть заключается в следующем. ПИФ собирает деньги со вкладчиков и инвестирует их в акции, ценные бумаги, облигации, кладет деньги в банк на депозит(!).
Что нам сулят рекламисты ПИФов? Большие прибыли. Заходим на сайт, где рассказывается о ПИФах и читаем, что прибыль такого-то фонда 50% годовых, другого 24%, еще одного 113%. Откуда деньги? Деньги идут от роста цены акций. Если фонд вложился в акции предприятий, которые растут в цене, то фонд прибыльный, если вложился в акции предприятий, которые падают в цене, то фонд убыточный. При желании закрепить прибыль и выйти из фонда ваши акции продаются, а деньги возвращаются вам.
Понятно, в чем фикус-пикус? Вкладывать деньги в ПИФы выгодно, когда растет экономика конкретной страны, где работают те предприятия, ставшие объектом инвестирования. Если растет не вся экономика, то пусть растут хотя бы нужные отрасли. Например, можно сделать долгосрочное вложение в инвестиционный фонд, который купил акции телекоммуникационных компаний. При всех злоключениях в экономике страны телекомы скорее всего будут расти в ближайшем будущем. Самое главное, чтобы стране не поменялся государственный строй с демократии на коммунизм
Сейчас идет общий кризис на фондовом рынке, если вы зайдете на любой сайт, посвященный инвестициям, то увидите, что кривые на графиках идут вниз (что там отобаражено на этих графиках детально разбираться не имеет смысла. Вверх идут графики — все хорошо, вниз идут графики — все плохо). Большинство фондов за последний месяц показали минус 5-10%, т.е. в последнем месяце фонды были убыточны! Что делают частные инвесторы зарубежом: они инвестируют в предприятия, которые стабильно работают не первый год и перенесли несколько кризисов. Именно эти инвесторы ПОКУПАЮТ акции подобных компаний во время кризиса (акции во время кризиса дешевле), попутно создавая сбалансированный портфель акций.
Первое место, где можно попасть на деньги, уже вычислили получается, что не все так гладко, как нам рассказывают. Прибыль берется из роста экономики, рыка, конкретной области. На рынке случаются кризисы, на которых можно не то что заработать, а наоборот. Что хочет народ? Пусть будет меньше прибыль, но больше стабильность. ОК! Идем и смотрим на ПИФы, у которых меньше процент годовой прибыли, смотрим, куда они вкладывают деньги. Ого! Оказывается, что у инвестиционных фондов с малой прибылью (12-24%) денежки были вложены в банковские депозиты Как я показал выше, в банковские депозиты можно денежку вложить самостоятельно без участия в инвестиционном фонде.
Еще замечание. Вкладывать деньги в ПИФы, если у вас этих денег мало, не надо! Штука заключается в том, чтобы вложений было несколько и рисковые и выстрелившие в единичном случае высокодоходные вложения, которые не прогорели в случае кризиса, могли бы покрыть всеобщий спад по другим. Т.е. участие в одном инвестиционном фонде — такая же ошибка, как просто хранение денег дома в чулке.
Как оказалось, богатые богатеют, а бедные продолжают читать о том, как богатеют богатые участие в ПИФах при приемлемых рисках доступно только состоятельным людям, которые могут выложить часть свободной наличности без ущерба для своей семьи, не продав квартиру и не залезая в добровольное рабство к банку.
Выводы:
Если нет денег на покупку своего жилья, нужно пересилить себя и откладывать такими же темпами, как вы собирались платить кредит;
Деньги несите на депозит в банк подальше от своих собственных глаз и цепких ручек;
Воздержитесь от ненужных покупок и трат, планируйте бюджеты;
После того, как накопили нужную сумму делайте покупку, не залезая в кредит. Используя депозиты в разных банках за 5-7 лет набирается сумма, которой хватит, чтобы купить квартиру, не залезая в кредит. Напомню, что та же самая сумма, взятая в кредит, при тех же темпах откладывания денег растягивается на 30 лет Разница ощутима! В первом случае вам банк помогает быстрее купить свое жилье, во втором случае банк заинтересован, чтобы вы как можно дольше платили по кредиту;
Все замечательно, есть только одно маленькое "но" - рынок недвижимости в РФ, да и многих других странах настолько активно растет, что покупать квартиру в кредит не просто выгодно, а очень выгодно!
Допустим, 7 месяцев назад можно было купить квартиру за $ 130000, из них $ 40000 внести сразу, а $ 90000 взять в кредит у банка. Ежемесячный платеж по кредиту - $1200, на настоящий момент платежи банку составили бы $ 8400
Сейчас эта квартира стоит уже $ 190000, только за счет роста цен. Продаем квартиру, получаем на руки $ 190000, гасим оставшийся кредит (примерно 85000), получаем $ 105 000, допустим, что $ 5000 уходит на различные потери типа страховки, курсовой разницы, комиссий за переводы и т.д., в итоге на руки получаем чистыми $ 100 000, наши инвестиции вернулись к нам и принесли 150% прибыли.
Но квартиру можно и не продавать, а жить в ней уже сейчас и радоваться, что ты сэкономил $60000, которые практически заработать на первоначальных $ 40000 за эти 7 месяцев никакими депозитами и ПИФами
Дата комментария: 2008.03.21
Автор: Eugeny
Забавный глюк
Итак, квартира стоила 130000 баксов, мы внесли 40000, 90000 взяли у банка, платим ему в месяц 1200, всего уже заплатили 8400.
Сейчас такая квартира стоит 190000, продаем ее, гасим кредит, получаем 105000, 5000 уходят на всякие издержки, в итоге на руки получаем 100000 баксов, налицо экономия или заработок 60000 баксов
Дата комментария: 2008.03.21
Автор: Yukko
>что покупать квартиру в кредит не просто
>выгодно, а очень выгодно!
ну. о фиксации цены на жилье при его моментальной покупке я уже где-то писал.
Дата комментария: 2008.03.21
Автор: Eugeny
При фиксированной цене выгоднее покупать квартиру в кредит тогда, когда процент по кредиту сопоставим с уровнем инфляции. Это если покупать для себя, а не на продажу. Просто жить в квартире хочется уже сейчас, а не через 5 и более лет
Если вопрос накоплений на квартиру - дело порядка 10-15 месяцев и цены не растут так сильно, то с кредитом заморачиваться действительно нет смысла.
Дата комментария: 2008.03.21
Автор: DemoN_nn
Теперь я практически с вами согласен.
Вот только хочу еще раз уточнить момент с ПИФом. Есть такие ПИФы, которые вкладывают деньги в недвижимость. Таким образом, покупая паи этих ПИФов, вы как бы покупаете свою будущую квартиру по частям. Стоимость уже купленного пая будет колебаться вместе с рынком недвижимости, и служить страховкой от его резкого роста. Безусловно - ценой этой страховки будет риск обвала этого рынка. ИМХО это все-же лучше, чем депозит. Хотя я сам на данный момент пользуюсь именно депозитом
Дата комментария: 2008.03.21
Автор: Yukko
>Есть такие ПИФы, которые вкладывают
>деньги в недвижимость. Таким образом,
>покупая паи этих ПИФов, вы как бы
>покупаете свою будущую квартиру по
>частям.
с ПИФами, которые вкладывают деньги в недвижимость, есть еще один нюанс количество строительных "пирамид" и других кидальных проектов достаточно большое, сами строительные компании тоже не особо копошатся, чтобы вернуть инвестированные в них деньги.
Дата комментария: 2008.03.22
Автор: Max Kraynov
Многие индексные фонды 5-10% держат в наличности, т.е. в банковских вкладах. Это вполне нормальная стратегия.
Дата комментария: 2008.03.22
Автор: Max Kraynov
Оговорился: не индексные фонды, а фонды, вкладывающие в разные индексы. Есть небольшая разница...
Дата комментария: 2008.03.24
Автор: Наталья
Покупка квартиры - для меня "больной" вопрос. Думаю, считаю...
Поэтому позволю себе высказаться:
1. Нет депозитов (банковских), которые полностью перекрывают инфляцию. Просто банкам это Невыгодно
2. Вы забыли, что во время "депозитного накопления" присутствуют траты на съем жилья. А это - от 400 у.е. в месяц (по самым скромным вариантам). Т.е. за 5 лет это 24 000 у.е. (минимум!)А теперь представьте, что я учту показатель инфляции... Сумма увеличится
3. Если взять кредит с равными частями выплат (аннуитент, по-моему), то можно немного выиграть на той же инфляции (если правильно выбрать валюту кредита)
4. С чем абсолютно согласна - не надо брать "корткие" кредиты на первоначальные взносы и прочее. Это - дорого. Лучше всего затянуть пояс и выложиться по полной программе - и в короткий срок собрать (накопит) необходимую сумму.
Дата комментария: 2008.03.24
Автор: Yukko
>Вы забыли, что во время "депозитного
>накопления" присутствуют траты на съем
>жилья. А это - от 400 у.е. в месяц
не забыл
>Лучше всего затянуть пояс и выложиться по
>полной программе - и в короткий срок
>собрать (накопит) необходимую сумму.
не у всех получается. Вообще в идеале иметь наличными 25% от стоимости жилья перед тем, как брать кредит, но это лирика, у многих нет и 10%.
Дата комментария: 2008.03.29
Автор: Max Kraynov
Yukko: накопить 25% - не значит, что ты в состоянии выплачивать долг на оставшиеся 75%. В этом и состоит грусть жизни
Дата комментария: 2008.03.30
Автор: andrey
Если меня не обманывают мои знания математики, то при 12% годовых в месяц начилсляться будет не один процент, а чуть меньше: 0.948% примерно.